Fighting Kouichi!


by m.ko-1
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不動産投資

次によくかかってくるのがマンション経営。
話の要点は、絶対空き室は出ない立地だ、老後対策、税金対策、保険としても機能する、将来の値上がりも期待できるというところだろうか。
「頭金100万円でローンの支払いと家賃収入を差し引くと毎月わずか1万円で20年後には2000万円のマンションが自分のものになるんですよ。ローンの支払いが終われば、家賃はまるまる収入となって老後の対策になります。月々わずか1万円でマンションが手に入るんですよ」
「住宅ローン減税で税金対策にもなりますよ」
「ローンの支払い途中に死んだら、ローンの支払いが免除されるので生命保険の代わりになりますよ。生命保険に月々1万以上払っているんじゃないですか?」みたいな。

別にマンション経営それ自体は悪くはない。ただし余裕資金が少ないとリスクばかり高くて、あまり意味のない投資となる。不動産投資というのは初期投資に対してだいたい年5%程度のリターンというのが相場らしい。ちゃんと分散投資できるだけの十分な資産、例えば一億を不動産投資できるだけの資産があるなら、年5%で500万の収入になるし、多少の空き室が出ても対応できるだろうから、投資先としてそれなりに魅力があると言える。

しかし2000万の物件をローンで一つ持ってもほとんど意味がない。家賃でローンを返す計画を立ててしまうと、家賃が入らなくなった瞬間にローンの返済が重くのしかかる。
マンション経営の利益が5%としたら、ロ−ンの利息で半分くらいとんでいくことになる。さらに借りる人を探したり、家賃を取り立てたりするのを代行してもらうのに手数料が5%かかる。
家賃が入らないという不安に応えて、家賃保証というシステムもあるらしい。(わお!それなら安心だ!)ところがその家賃保証システムを使うと手数料が、15%かかる。(え?もともとの利益が5%しかないのに?)しかも決定的なのは、家賃の決定権がその管理会社にあるということ。家賃を安くすれば空き室率が低くなるのは当然で、家賃を安くされると家主は元が取れなくなるが、管理会社は損はしない。(なるほど、よくできてる!)
さらに確率は低いかもしれないが、欠陥住宅だとか、地震や火事のリスクも負わねばならない。古くなれば家賃も安くせざるをえないし、空き室の確率も高くなる。急にお金が必要になっても換金するのが難しい。リスクの大きさの割には利回りが低すぎる、というか実質的にマイナスだったりする。

素人がおいしい話に乗って資産運用しているつもりが、知識がなければどんどん資産を減らすだけという結果に終わるのだ。もしかして、またバブルが来てマンションが値上がりすれば!というのが唯一利益の出るシナリオではないかな。

もちろん物件を見る眼があれば、5%以上の利益が見込めるだろうが、1件あたりの投資額が大きすぎて貧乏人には試行錯誤で見る目を養うということが出来ないのだ。
以前自分が住んでいたアパートは新築で入ってわずか3年目にして空き室率50%! いいアパートだったが立地が悪すぎたね。あの大家さんは2件目のアパートだったのによく懲りないな。

不動産の知識はないが不動産に投資したいならREITの方が断然お得。少ない資金から投資できるし、売買も楽だし、ちゃんと5%前後の配当がついているし、1つのREITでも多数の物件に分散投資ができる。

とは言え、経済的自由を目指すにしては年5%とと言うのはローリターン過ぎるのだ。300万の投資で年15万。お小遣い稼ぎが目的であればそれでもいいが、経済的自由を目指すなら資金の少ないときはハイリスクハイリターンで資金倍増を目指し、資金が増えてきたら少しずつローリスクローリターンの投資にシフトしていくのが合理的であろう。

ところで、よくかかってくるマンション経営の電話勧誘は一種のデート商法の疑いもある。電話をかけてきて、資料も送ってくるのだが、資料というのがマンションの情報より担当者の情報がの方が多いのだ。担当者というのが若い女性で顔写真に年齢やらスリーサイズやら趣味やらいろいろ書いてある。で、電話で自分が独身で一人暮らしだとか、どうでもいいことを聞いてもいないのにしゃべってきて「会うだけならいいじゃないですか〜」とたたみかける感じ。で、のこのこ会いに行く人、いるんだろうなあ。

そう言えば街中歩いてると、突然若い女の子が「あ〜、久しぶり〜」みたいに寄り添ってくることがある。で、絵の展示即売会に連れていこうとする。
友達のSが突然絵を買ったってのは、それか!? 作者は知らなくてリトグラフをローンを組んで買ったって、めっちゃそれっぽい。
まったく、、、絵なんか興味なさそうなくせに、、、彼女もいるくせに。

話はどんどんずれてしまうが、ぼくはトレンツリャドがお気に入りなのだが、写真集とかは出てないようだし、展覧会というのが展示即売会ばかりでどうも行きにくい。手ごろな値段のリトグラフなら買ってもいいかなと思うけど、本物だととても手ごろではないんだよな。いっそのことコピーでもいいんだけど、ないかな?
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by m.ko-1 | 2004-03-16 01:33 | 4x3