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by m.ko-1
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不動産経営〜訂正と補足

以前不動産投資の話でだいぶいいかげんなことを書いていたことに気が付いたので訂正と補足をしておきます。
投資の話は株以外は実際にはやっていないので、まだまだ勘違いや不正確な部分があるかと思いますが、気が付いたことがありましたら、ばしばし指摘してくださいませ。

一般に不動産投資の利益は5%というが、分かりにくいので具体的な金額にしてシミュレートしてみた。

2千万円のマンションを買って10万円の家賃を取ることを考える。マンション管理費が15000円、家賃の代行を5%とすると、実際に自分が受けとるのは一年で96万円。
96万円というのは元手に当たるマンションの値段2千万円の4.8%と言うことで、もしマンションの価値がずっと2000万円であり、家賃の設定ずっと10万円であり、入居率100%で滞納などの問題もないとすると、銀行に利率4.8%で2000万円を預けたのと同じ運用方法といえる。
ちなみに、家賃保障と言うのを利用した場合に自分が受けとるのは一年で84万円で、4.2%の利率ということになる。(そう悪い話じゃないか?)

実際には古くなればマンションの時価は下がるし、家賃も下げざるを得ないし、入居率も100%ということはあり得ない。
そこで、マンションの時価が年3%ずつ下がり続け、家賃は3年ごとに5%の値下げを行い、入居率は平均で90%という設定で、20年間の平均の利率に当たるものを計算してみた。

この設定で計算すると20年後のマンションの時価は1087万円、20年後の家賃は73500円で、まあ妥当な設定になっていると思うが、その場合の利率は元手の2千万円に対して20年間の平均で1.77%になる。
現在の銀行の利率に比べれば全然いいし、インフレやバブルになればマンションの値上がりも期待できるから、そう悪くはない投資といえるかもしれない。

ただし、この計算には税金は含まれていないし、マンションを買うときは一括という設定なので、ローンを利用するとマイナスになる可能性は高い。

マンションの時価の下落率、家賃の下落率、入居率が今回の設定より好条件になる物件の目利きができるかどうかが投資の成功のカギだろう。
しかし最終的にうまくいったかどうか分るのが何十年も先であり、一件あたりの金額も大きいのでそうそう経験を積めるわけでもなく、投資のスキルアップも望めないので、貧乏人にとってはやはりあまりいい投資先とはいえないのではないかな。
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by m.ko-1 | 2004-03-21 00:51 | 4x3