Fighting Kouichi!


by m.ko-1
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不動産経営〜訂正と補足

以前不動産投資の話でだいぶいいかげんなことを書いていたことに気が付いたので訂正と補足をしておきます。
投資の話は株以外は実際にはやっていないので、まだまだ勘違いや不正確な部分があるかと思いますが、気が付いたことがありましたら、ばしばし指摘してくださいませ。

一般に不動産投資の利益は5%というが、分かりにくいので具体的な金額にしてシミュレートしてみた。

2千万円のマンションを買って10万円の家賃を取ることを考える。マンション管理費が15000円、家賃の代行を5%とすると、実際に自分が受けとるのは一年で96万円。
96万円というのは元手に当たるマンションの値段2千万円の4.8%と言うことで、もしマンションの価値がずっと2000万円であり、家賃の設定ずっと10万円であり、入居率100%で滞納などの問題もないとすると、銀行に利率4.8%で2000万円を預けたのと同じ運用方法といえる。
ちなみに、家賃保障と言うのを利用した場合に自分が受けとるのは一年で84万円で、4.2%の利率ということになる。(そう悪い話じゃないか?)

実際には古くなればマンションの時価は下がるし、家賃も下げざるを得ないし、入居率も100%ということはあり得ない。
そこで、マンションの時価が年3%ずつ下がり続け、家賃は3年ごとに5%の値下げを行い、入居率は平均で90%という設定で、20年間の平均の利率に当たるものを計算してみた。

この設定で計算すると20年後のマンションの時価は1087万円、20年後の家賃は73500円で、まあ妥当な設定になっていると思うが、その場合の利率は元手の2千万円に対して20年間の平均で1.77%になる。
現在の銀行の利率に比べれば全然いいし、インフレやバブルになればマンションの値上がりも期待できるから、そう悪くはない投資といえるかもしれない。

ただし、この計算には税金は含まれていないし、マンションを買うときは一括という設定なので、ローンを利用するとマイナスになる可能性は高い。

マンションの時価の下落率、家賃の下落率、入居率が今回の設定より好条件になる物件の目利きができるかどうかが投資の成功のカギだろう。
しかし最終的にうまくいったかどうか分るのが何十年も先であり、一件あたりの金額も大きいのでそうそう経験を積めるわけでもなく、投資のスキルアップも望めないので、貧乏人にとってはやはりあまりいい投資先とはいえないのではないかな。
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# by m.ko-1 | 2004-03-21 00:51 | 4x3

今日の1枚

a0006395_14630.jpgちょっとなまめかしい手の表情がポイントです。

手も足もよく動くし、なかなか力強い。
でもひっくり返すと亀みたいに起き上がれないのだ。
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# by m.ko-1 | 2004-03-19 01:47 | Kouichi

2004年最悪の1日

今年はまだ始まったばかりだが、昨日が今年の最悪の日となることは、間違いない。

赤ちゃんがうちにやってきてから寝不足が続いているので、この2週間は車での通勤にしていたが、そろそろあったかくなってきたし、バイクに乗るのも気持ちよさそうだ、ということでバイクで行くことにした。

バイクに乗り始めて5ヶ月、乗った距離も2000キロを越えて、運転操作にはかなり不安がなくなってきたが、そこに気の緩みがでてきたのかもしれない。言い訳をすれば寝不足でぼーっとしている部分もあった。
まあともかく、まっすぐな田んぼの中の道を普通に走っていたのだが、前の車が急に右折のために止まったのだ。

この右折のポイントはまっすぐ行くと信号があるので、その信号の変わり具合によってショートカットが可能になるのだ。そのため、自分も前方の信号と車の混み具合、対抗車線の状況などをにらみつつ、ショートカットをするかどうかを判断する。
このときは対向車がきていたのでまっすぐ行こうと思ったのだが、すぐ前を走っていた車が右折と判断して止まってしまった。車であればABSもついているし、急ブレーキをかけても問題がないのだが、バイクは急ブレーキが難しいのだ。

やばいっ、突っ込むっ、と、とにかく思いっきりブレーキをかけたら、思いっきり転倒した(×)。
しかし、自分の体は無傷、前の車にも突っ込まずに済んだ(○)。
前の車は何事もなかったかのように行ってしまったのはちとむかついた。前の車に特に落ち度があったわけではないのは確かだが、ちっとは心配しろよ(×)。その代わり後ろのトラックからおじさんが降りてきて起こすのを手伝ってくれた(○)。

バイクは、ぱっと見で異常があるのは前のウィンカーが壊れたのと、なにやら変な液体がこぼれているくらいなのだが、エンジンをかけようとしてもかからない(×)。
田舎の田んぼに囲まれたところで、いったいどうすりゃいいのさ、と途方にくれた。とりあえずバイクのエンジンがかからないならロードサービスを使うしかないが、バイクの保険にはそんな便利なものはついていない。JAFも2輪を対象にするのを検討しているらしいが、まだ対応していない(×)。
妻に迎えに来てもらいたいところだったが、子供を家に置いてくるわけには行かないし、ベビーシートもしばらく使わないと思ってはずしたままだ(×)。

バス停を見つけて呆然と待っていたら、案外すぐバスが来た(○)。で、とにかく乗って駅に行って自宅に戻どることはできた。家に戻ってから、バイクを買った店に何度も電話したが全然出ない(×)。ロードサービスを検索するといくつか見つけたが、やたら高い。出張、牽引が基本料にプラスでキロ500円。どこからどこまでなのかわからないが、数万円はかかりそうな気配だし、田んぼの中でいつ来るのかと待ちつづけなくてはならないのも困る。

とにかく自分で何とかなるか、もう一度見てみようと工具を持って車でバイクのところに向かう。もう一度落ち着いてエンジンをかけてみると、かかった! 自走できるなら、近くのバイク屋に持っていけるではないか!(○) ロードサービスを頼んでなくてよかった(○)。
どうもさっきエンジンがかからなかったのは、キルスイッチになっていたか、クラッチを切っていなかったかという初歩的ミスだったようだ(×)。エンジンがかかったのはいいが、今度は車で来てしまったので、バイクでバイク屋に行ったら車のところに戻れなくなるじゃないか・・・なんてこった(×)。

しかもエンジンをかけるとなにやら液が飛び出てくる(×)。どうも冷却水のようだ。冷却水は水でも代用できるが、バイクの場合はタンクをはずさなくては補充できないので、自分にはちょっと無理だ。ガムテープを持ってきたので、漏れているところをぐるぐる巻きにしてみたがやはり漏れる。下手に走らせるとエンジンをだめにしてしまうかもしれない。

まあとにかくバイクは放置してとりあえず会社に行くことにした。しかし近くに高校があって通学路なのでいたずらされたら困る。会社で近くのバイク屋を調べて、ちょっと早退してまたバイクのところに戻った。一旦家に戻って妻に車を運転してもらおうかとも思ったが、バイク屋が駅の近くにあるようなので駅からまたバスで戻れるだろう、ということで、車をそこにおいてバイクでバイク屋に向かった。

ところがバイク屋の場所がやっぱりわからない(×)。エンジンがあったまってくるとますます冷却水があふれてくるので、とりあえずエンジンを切って、重い重いバイクを押してバイク屋を探した。
えっちらおっちら苦労していると、散歩していたおじさんがバイク屋の場所を親切に教えてくれて無事たどり着いた(○)。ところがこれが閉まってる(×)。がーん。自宅兼の店なので自宅のチャイムを鳴らしたがいる気配がない(×)。はあ〜、もうやだ。

バイクを店の前に置いていきたいところだったが、カギをつけたまま置いていくわけにもいかないけど、カギがないとバイクを動かせなくて店の人も困るだろう。あきらめてもう一軒の店に向かった。(今思えばカギをポストに入れていくという手もあったな。)これがまたちょっと押していくには遠いからおそるおそるエンジンをかけて乗っていった。

ようやくたどり着き、店も開いていてほっと一息(○)。しかしそこの店で買ったバイクでないと修理しないんだそうだ(×)。そんな〜
ロイヤル会員になれば修理できる、というが会員費用は2万円。パーツ代が3万円。その他交換代がかかってかなり痛い出費だ(×)。

ともかくそのバイク屋にバイクを預けて帰ることにしたが、そのバイク屋はかなり駅から遠い(×)。とぼとぼ歩いてようやく駅に着き、もうタクシーを使うかと思ったが一応バスを待ってみたら結構すぐ来た。車が置いてある〜高校に行くのか運転手さんに確認してようやく一息(○)。

ところがバスの中の表示が「〜高校」になったから降りたところ、停留所が2つくらい手前ではないか!(×) ふざけんな!ふんだりけったりだ!、と嘆きつつ、またとぼとぼ車のところまで歩いていった。

とんだ1日になった。

ついでに言えば、昨日の日経平均は200円も上げたにも関わらず、新興株中心の我がポートフォーリオは含み益を大幅に減らした(×)。他が上がっているのに自分の持ち株だけ下げるのは最悪の気分である。

ついでに、この日は給料日で初めて扶養手当がついていた(○)。5500円(▲)
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# by m.ko-1 | 2004-03-18 14:26 | car & bike

もう一枚

a0006395_0492.jpg白目むいてます・・・
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# by m.ko-1 | 2004-03-17 00:50 | Kouichi

今日の一枚

a0006395_235812.jpgかなりまゆげも濃くなって来ました。
どことなく佐賀のおばあちゃんの似てるかな。

最近はなかなか寝てくれなくなって来た。
とうさんは眠いぞ。
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# by m.ko-1 | 2004-03-16 23:59 | Kouichi

資本主義

株を持っていると何もしなくても1日で数十万が動くこともある。そうなると自分の金銭感覚が当初のうちは相当動揺した。
買い物するときに10円20円にこだわってしまう自分の金銭感覚はおかしいのか?
その普段の生活感覚で相場に向かうと1000円にこだわって10万円を失うことになる。
では今日は1日で10万儲かったから、ぱーっと使っていいかというと、それも違う。
プロになると1日に何億も動かすことになるのだろうが、その感覚で生活したらとんでもないことになる。
相場を張るときの金銭感覚は、普段の金銭感覚ときっちり使い分けなくてはならない。

また、それだけのお金が動くとお金の価値観も揺らいでくる。普通のサラリーマンは1ヶ月間一生懸命働いてもせいぜい数十万円しかもらえないが、その一方で指先一つで一瞬でその何倍も稼ぐ人がいると思うと、資本主義のひずみを感じざるを得ない。

資本主義のひずみを利用しない人にとっては、日本ではだいたい1000円は1時間、1万円は1日分と同等と言う感覚があるのではないか。本当はそんな時間本位制の方が正常な世界という気がする。

どんなに人の能力に差があると言っても、同じ時間を働くのであれば2倍、3倍、せいぜい10倍程度の違いではないか?給料もその程度の差があれば十分インセンティブになると思うのだが、アメリカ型の資本主義社会ではそれが1万倍とか100万倍の差に増幅されてしまうのだ。
資本主義のひずみを利用しておきながらこんなことを言うのもなんだが、明らかにそんな社会は狂っていると思う。能力や努力の差があっても給料が変わらない旧来の日本の給与体系もよいとはいえないが、その差が必要以上に増幅してしまう社会体制もおかしい。
日本も最近は成果主義とか能力主義とか、競争社会を目指しているようだが、行き過ぎにならないことを願う。

しかしそんな資本主義の社会の中で生きている以上、そんな異常な仕組みと無縁ではいられない。株などに投資していなくても、現金や不動産だってたえず価値が変化する。株の場合は瞬時に時価の変化が把握できるというだけのことだ。
物価が変われば現金の価値も変わる、不動産の価値も変わる。株価が半分になるのも簡単だが、土地の値段が半分になるのもあっという間だ。物価の変動だって、動き出したら恐ろしく変化する。かつては1円が大金だったのが、今ではレジに「ご自由にお使い下さい」とか置いてあったりするのだ。

ところで先日、青色LEDで発明対価が200億(600億)とかいう判決があった。経営者ばかりが巨額の利益を得て、研究者や技術者は安い給料で使われるだけ、という構図を是正する上ではよい判決だと思うが、経営者と一部の研究者のみが富を独占するという構図もどうかと思う。ホームランを打ったら、打った本人だけでなくチームメイト全員に利益が分配されるのでないと、またホームランを打ってもらおうというサポート体制も出来ない。自分だったら一人で利益を独占するよりは、サポートを得て新たな成功を生み出していきたい。
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# by m.ko-1 | 2004-03-16 02:38 | 4x3

不動産投資

次によくかかってくるのがマンション経営。
話の要点は、絶対空き室は出ない立地だ、老後対策、税金対策、保険としても機能する、将来の値上がりも期待できるというところだろうか。
「頭金100万円でローンの支払いと家賃収入を差し引くと毎月わずか1万円で20年後には2000万円のマンションが自分のものになるんですよ。ローンの支払いが終われば、家賃はまるまる収入となって老後の対策になります。月々わずか1万円でマンションが手に入るんですよ」
「住宅ローン減税で税金対策にもなりますよ」
「ローンの支払い途中に死んだら、ローンの支払いが免除されるので生命保険の代わりになりますよ。生命保険に月々1万以上払っているんじゃないですか?」みたいな。

別にマンション経営それ自体は悪くはない。ただし余裕資金が少ないとリスクばかり高くて、あまり意味のない投資となる。不動産投資というのは初期投資に対してだいたい年5%程度のリターンというのが相場らしい。ちゃんと分散投資できるだけの十分な資産、例えば一億を不動産投資できるだけの資産があるなら、年5%で500万の収入になるし、多少の空き室が出ても対応できるだろうから、投資先としてそれなりに魅力があると言える。

しかし2000万の物件をローンで一つ持ってもほとんど意味がない。家賃でローンを返す計画を立ててしまうと、家賃が入らなくなった瞬間にローンの返済が重くのしかかる。
マンション経営の利益が5%としたら、ロ−ンの利息で半分くらいとんでいくことになる。さらに借りる人を探したり、家賃を取り立てたりするのを代行してもらうのに手数料が5%かかる。
家賃が入らないという不安に応えて、家賃保証というシステムもあるらしい。(わお!それなら安心だ!)ところがその家賃保証システムを使うと手数料が、15%かかる。(え?もともとの利益が5%しかないのに?)しかも決定的なのは、家賃の決定権がその管理会社にあるということ。家賃を安くすれば空き室率が低くなるのは当然で、家賃を安くされると家主は元が取れなくなるが、管理会社は損はしない。(なるほど、よくできてる!)
さらに確率は低いかもしれないが、欠陥住宅だとか、地震や火事のリスクも負わねばならない。古くなれば家賃も安くせざるをえないし、空き室の確率も高くなる。急にお金が必要になっても換金するのが難しい。リスクの大きさの割には利回りが低すぎる、というか実質的にマイナスだったりする。

素人がおいしい話に乗って資産運用しているつもりが、知識がなければどんどん資産を減らすだけという結果に終わるのだ。もしかして、またバブルが来てマンションが値上がりすれば!というのが唯一利益の出るシナリオではないかな。

もちろん物件を見る眼があれば、5%以上の利益が見込めるだろうが、1件あたりの投資額が大きすぎて貧乏人には試行錯誤で見る目を養うということが出来ないのだ。
以前自分が住んでいたアパートは新築で入ってわずか3年目にして空き室率50%! いいアパートだったが立地が悪すぎたね。あの大家さんは2件目のアパートだったのによく懲りないな。

不動産の知識はないが不動産に投資したいならREITの方が断然お得。少ない資金から投資できるし、売買も楽だし、ちゃんと5%前後の配当がついているし、1つのREITでも多数の物件に分散投資ができる。

とは言え、経済的自由を目指すにしては年5%とと言うのはローリターン過ぎるのだ。300万の投資で年15万。お小遣い稼ぎが目的であればそれでもいいが、経済的自由を目指すなら資金の少ないときはハイリスクハイリターンで資金倍増を目指し、資金が増えてきたら少しずつローリスクローリターンの投資にシフトしていくのが合理的であろう。

ところで、よくかかってくるマンション経営の電話勧誘は一種のデート商法の疑いもある。電話をかけてきて、資料も送ってくるのだが、資料というのがマンションの情報より担当者の情報がの方が多いのだ。担当者というのが若い女性で顔写真に年齢やらスリーサイズやら趣味やらいろいろ書いてある。で、電話で自分が独身で一人暮らしだとか、どうでもいいことを聞いてもいないのにしゃべってきて「会うだけならいいじゃないですか〜」とたたみかける感じ。で、のこのこ会いに行く人、いるんだろうなあ。

そう言えば街中歩いてると、突然若い女の子が「あ〜、久しぶり〜」みたいに寄り添ってくることがある。で、絵の展示即売会に連れていこうとする。
友達のSが突然絵を買ったってのは、それか!? 作者は知らなくてリトグラフをローンを組んで買ったって、めっちゃそれっぽい。
まったく、、、絵なんか興味なさそうなくせに、、、彼女もいるくせに。

話はどんどんずれてしまうが、ぼくはトレンツリャドがお気に入りなのだが、写真集とかは出てないようだし、展覧会というのが展示即売会ばかりでどうも行きにくい。手ごろな値段のリトグラフなら買ってもいいかなと思うけど、本物だととても手ごろではないんだよな。いっそのことコピーでもいいんだけど、ないかな?
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# by m.ko-1 | 2004-03-16 01:33 | 4x3

先物取引

先物会社からは実によく勧誘の電話がかかってくる。しかも勧誘の手口がいろいろな会社で共通していたり、かなり凝っていたりと分析すると面白い。
凝っていたのは、A社から「今は大豆が面白い。関係者ならみんな知っていますが、これこれの事情でこれから確実に上がるんです。」みたいなことを一回目はかなり紳士的に一通りしゃべってから、あっさり電話を切る。
数日後にB社からまた電話があって、「こんな話があるんですが、大豆ならA社とかC社が大手でがんばっていますが、うちも扱っているんでよろしく」みたいにかかってくる。(あれ?A社といえば数日前かかってきたところだ。あの話はほんとだったのかな?と思わせる。)
で、また数日後にA社からかかってきて、今度は大慌てな感じで「大変なことになっているんです。いますぐやらないと。」みたいな感じ。なんともタイミングよすぎて、B社というのはA社のやらせかって感じでかえってあやしい。
あとで全く同じパターンで、別の会社の組み合わせでの電話があったので、やらせ確定。

また最近よくあるパターンが、「普通の先物とは違って2倍、3倍というのは無理ですが、当社独自の仕組みで元金保証で、1ヶ月で最低18%は確実」というもの。なんとなくちょっと控えめに言って、先物の悪評判を先回りして「当社は違うんです」という。
よくわからないから資料送って、といって送ってきたのは、過去の新聞記事のコピー一枚とチャートを一枚と会社案内。なんなんだ?これから何を察しろと?
「当社独自の元金保証の仕組み」というのを説明してほしいのだが、さすがにそんな違法行為を文章にすることは出来ないのだろう。口先だけならなんとでもいえるけどね。

それからよくあるのが、「〜の値動きを見ていてください。絶対上がりますから。こんなチャンスは何度もあるわけじゃないんです」といって、実際上がるとまたかけてきて、「見ていただけましたか?あの時始めていただければ300万が700万ですよ。だいぶ上がってしまいましたが、まだ間に合います」というもの。下がったらもちろんしばらくはかかってこない。
50%以上の確率で相場をあてられるってなら、信用してもいいけどね。相場を知っているとあほらしくて聞いてらんない。

別に商品先物取引自体がインチキなわけではないが、インチキくさい会社が多すぎる。ネットで検索すると被害者の怨念が渦巻いている。
最近は安い手数料で、株と同じようにオンライン取引も可能なようだから、もしやるとしたらそっちを使う。しかし、信用取引しかないので「借金をしてまで投資はしない」というポリシーに反する。また、自分では値動きの予想ができないし、予想できるように勉強するのは株に比べてつまらなそうだし、商品の種類も少なすぎる。そんなわけで確かに最近は商品相場が活況だが手を出そうを言う気には全くなれないのだ。
(というか、電話で勧誘してくるやつは先物がどうとか言う以前の問題外なものばかりなのだが。)
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# by m.ko-1 | 2004-03-16 01:22 | 4x3